[摘要] 今后,新建商品房的预售资金将被戴上“紧箍”,专款专用避免购房款被开发商私自挪用,大大降低了楼盘烂尾的风险。
今后，新建商品房的预售资金将被戴上“紧箍”，专款专用避免购房款被开发商私自挪用，大大降低了楼盘烂尾的风险。
12日，山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称“办法”)，自今年3月1日起施行。根据该办法，对商品房预售资金实行全程监管，根据工程进度4个节点确定房企监管资金使用比例。据了解，此举将影响那些对资金链敏感的房企，不过这也更好地保障了购房者的利益。
关键词1 专款专户房企不开专用账户拿不到预售证
据了解，商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。
按照办法，商品房预售资金实行全程监管，自开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。房企申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由房地产主管部门、监管银行、房企三方签订商品房预售资金监管协议。未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发预售许可证。
关键词2 监管账户房款交付、退还都不经房企的手
办法还对预售资金收存作出明确规定。商品房预售资金应当全部存入监管账户，房企不得直接收存房价款。购房者与房企签订商品房预售合同后，房企应当尽快进行预售合同网签，同时根据合同相关约定，向购房者出具《商品房预售资金监管收存通知单》。购房人凭通知单将预售资金存入专户后，房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。申请按揭贷款的，购房人将首付款存入监管账户后，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。
房企应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房者，将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。
当购房人申请解除商品房预售合同后，房款怎么退还?办法规定，房企和购房人协商一致或者生效法律文书判决解除预售合同的，可到房地产主管部门申请撤销网签备案。符合规定的准予网签备案，并出具《商品房预售资金监管解除通知单》。监管银行按照解除通知单和生效法律文书，将监管资金退回购房人指定的个人账户或贷款银行账户。
关键词3 资金留存预售资金全程按照比例进行监管
以前一些房企收取商品房预售资金后，本应用于工程建设，但被开发企业私自挪用，造成工程难以为继导致楼盘烂尾。据相关部门负责人介绍，实行商品房预售资金监管是保证商品房项目如期建设、按期交付的重要制度，是维护广大购房者合法权益的重要保障手段。
为加强监管预售资金的使用，该办法规定，房地产主管部门在核发预售许可证时，按照批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，确定预售资金监管额度。按照工程建设进度分为4个控制节点，当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%;当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%;当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
房地产主管部门可根据房企信用状况、资质等级等情况，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但多不得超过5个百分点。房企申请使用预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请。
按照我省“从严掌控新建商品房预售许可条件，鼓励推行现房销售”的要求，各地可提高商品房预售许可条件。济南施行升级版限购新政以来，要求规划12层以下住宅单体主体结构完工，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可。
关键词4 违规制约资金不入专户严重的可暂停网签
房企出现违规行为时有何制约措施?办法规定，房企未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的、变相逃避商品房预售资金监管的、未按规定使用商品房预售资金的、提供虚假材料以及其他违反该办法或者监管协议的行为，房地产主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法予以行政处罚。
【为治理烂尾楼曾做的努力】
2016年8月，省政府办公厅印发了《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，根据烂尾楼盘的不同类型，分别给出了3条“处置路径”。对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设;对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件;对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益。
[烂尾楼·那些已盘活的]
山久水园
位于茂岭山路上的山久水园原由山东晨光地产开发，后因开发商资金链断裂导致停工。2012年业主发动自救，建设方港基公司接手该楼盘，并于2012年10月19日复工，2015年10月交房。
彩石山庄
是三联集团于2006年推出的房地产项目，也成为济南一大烂尾楼盘。殃及2000多名购房者，引发长达8年多的维权。不过，终的结局是圆满的：购房者优先受偿，房企接手项目。省市两级法院运用法治思维、法治方式成功处置此案，也成为“经典案例”广受好评。山师北街8号院
地处济南繁华地段的“山师北街8号院”面积10亩。2009年年底，该地块以1.92亿元的价格一举夺得济南“地王”。闲置5年多后，昔日“地王”身价缩水4380万元被拍下，并以惊人的每平方米两万七八千元的房价“复活”。
[烂尾楼·那些仍挣扎的]
槐苑欣城
因开发方股权之争，槐苑欣城成了济南西部著名烂尾楼。从2004年破土动工到现在，整个工程已持续10多年。现在开发商之间的股权之争基本解决，目前已取得三证合一后的合法资格。区里也给市政府打了报告，希望能够在处罚到位的情况下，在开发商具备合法建设资质的情况下，尽快让槐苑欣城复工。中国盒子
位于燕子山路的中国盒子也是一处“有名”楼盘。2006年大舜天成拿到这片地的开发权，6栋是12层的高层住宅，名为中国盒子;另外3栋是6层的多层商品房，名为炫立方。但由于开发商违规加盖以及缺少相关证照，中国盒子被要求“停工禁售”。
【这一点还挺重要】预售资金不得用于偿还股东个人债务
本报前不久报道的“太阳都市广场业主众筹救楼盘”一事，楼盘开发商因陷入借贷纠纷，因此预售保证金被法院划扣，导致工程陷入停顿。此前，河北某商品房项目预售监管资金因股东债务纠纷被多家法院冻结、划扣。住建部认为“纳入监管账户的预售资金不是开发企业资产，不应用于清偿开发企业的债务，更不应该用于清偿股东的个人债务”，并就此向高法提出协商研究。近日，高法在对住建部的复函中明确指出，“商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务”。
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